En esta nueva entrada, se continúa el artículo que había quedado pendiente el día anterior. Debido a su extensión se fracciona, con otra entrada adicional pendiente.
En la entrada actual se incluyen los apartados que desarrollan el “Sistema de Concurrencia”, motivo principal del artículo, y otro apartado de “valoraciones” en el que se apoya y justifica la estrategia de actuación que se propone.
Quedan pendientes de una tercera entrega los dos últimos apartados que básicamente justifican y formalizan la propuesta general que se ha desarrollado anteriormente.
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Sistema de CONCURRENCIA
La idea generatriz que se expone en este documento, trata de esbozar una propuesta con el fin de actuar sistemáticamente sobre esos pequeños sectores de suelo urbano “no consolidado” que se configuran como “unidades de actuación”, abordando la “gestión urbanística” a través del “sistema de concurrencia” contemplado por la LUCYL, o dicho de otro modo, desarrollar la figura del URBANIZADOR no necesariamente propietario.
El desarrollo del sistema de concurrencia se regula por la LUCYL en el Cap III Sccn 5ª, y en los artículos 269 a 276 RUCYL. Básicamente se resume como un proceso que se inicia por el propio Ayuntamiento o por cualquier persona física o jurídica, sea propietario o no de terrenos en la unidad de actuación, al presentar ante el Ayuntamiento correspondiente, un PROYECTO DE ACTUACIÓN, que incluya las bases de esta, y una oferta económica completa.
Continúa con el inicio de un procedimiento de aprobación inicial por el Ayuntamiento, la convocatoria de CONCURSO para la selección del urbanizador y la apertura de un periodo de INFORMACION PUBLICA con notificación directa a todos los propietarios afectados. Una vez concluidos los plazos y recibidas y evaluadas las ofertas y alegaciones, el Ayuntamiento adjudica la condición de URBANIZADOR al solicitante, o bien a la oferta más ventajosa de las que se hubieran presentado.
La condición de “urbanizador”, supone asumir la obligación de ejecutar las obras de urbanización con recursos propios, pero con la “capacidad de actuar” en nombre del Ayuntamiento, promoviendo incluso las expropiaciones oportunas en caso necesario. Por otra parte en este sistema, se establece la posibilidad de pagar los gastos de urbanización que corresponderían inicialmente a cada propietario del suelo, ya sea con dinero mediante el pago directo de las obras correspondientes, o bien con el propio suelo asignando al “urbanizador” la propiedad de una parte de solares resultantes, hasta completar el valor de la urbanización realizada.
Esto supone que el proyecto de actuación debe incluir una valoración económica completa tanto de las obras de urbanización, como de todo tipo de gastos, incluyendo el beneficio mercantil de la operación y naturalmente el valor del SUELO INICIAL. Eso permite asignar un valor concreto para el SUELO REPARCELADO, y cuadrar el saldo económico de la operación completa, tanto para el urbanizador, como para cada uno de los propietarios afectados.
Este sistema de actuación supone que los propietarios no tienen que actuar mediante decisiones adoptadas de forma conjunta o colegiada, y por otra parte tampoco se ven obligados a realizar desembolsos económicos importantes, en plazos reducidos de tiempo, lo que presumiblemente facilita una mayor flexibilidad de acuerdos parciales entre propietario y urbanizador.
A su vez, para el urbanizador supone asumir una importante “carga” económica, ya que tiene que financiar la obra de urbanización completa. No obstante si las previsiones son adecuadas, los desembolsos por pago directo de materiales y/o servicios a proveedores, solo representan una parte del importe global. Presumiblemente, otra parte de los propietarios, optarán por amortizar al menos parcialmente la obra de urbanización, y dado que las actuaciones en general no tienen superficies importantes y se encuentran ubicadas en entornos urbanos relativamente consolidados, las plusvalías a medio plazo podrán superar fácilmente el valor considerado en el proyecto de actuación, con lo que la expectativa del valor que se asume como “suelo urbanizado” pueden suponer un atractivo interesante.
VALORACIONES
Una de las claves fundamentales para el desarrollo de esta propuesta de gestión, es la de ajustar correctamente la proporción entre el VALOR del suelo INICIAL, el importe económico de la operación, y el VALOR FINAL de las parcelas ya urbanizadas, es decir de los “solares” resultantes.
La proporción entre el valor asignado al suelo inicial y el valor final del suelo urbanizado, es la razón inversa de la proporción de suelo que se asigna al “urbanizador”, en el supuesto de que todo el importe de la operación deba ser financiado exclusivamente con suelo. En este punto hay que considerar que la LUCYL establece que el propietario inicial durante los dos meses siguientes a la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación puede optar por el abono en metálico al urbanizador del importe total o parcial, manteniendo la proporción correspondiente de suelo bajo su dominio.
Las valoraciones del SUELO son competencia exclusiva de la legislación básica del estado, en particular del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 2/2008 de 20 de junio) que en su art 27 establece que “ .. en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados .. “, “ .. el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.” Ello supone que el valor del suelo, debería ser determinado con arreglo a lo que comúnmente se denomina “método residual” aplicado tanto a la obra de urbanización, como a toda la edificación que se puede construir en el ámbito de la unidad.
El método residual, conceptualmente consiste en determinar el valor del suelo precisamente como la diferencia entre el importe que se puede obtener por la venta final a precios reales de mercado del producto correspondiente, y la suma de gastos necesaria, ya sea la propia construcción de los edificios, la urbanización del suelo o ambas, junto con los beneficios mercantiles de toda la operación en su conjunto.
Dentro del método residual se pueden considerar dos variantes de su metodología, la estática y la dinámica. La modalidad “estática”, es la más simple y comúnmente la que se aplica en la mayoría de valoraciones y tasaciones de inmuebles. En este caso se considera el tiempo que puede durar la operación total, solamente a los efectos de depreciación o actualización de los valores económicos, considerando su importe total con independencia del momento o el tiempo a lo largo del cual se puedan realizar los desembolsos de la inversión o los ingresos de las ventas
En el caso de la modalidad “dinámica”, las previsiones y estimaciones se hacen de una forma más sofisticada y compleja, ya que además de los valores considerados en el caso anterior, se establecen hipótesis sobre el desarrollo temporal de la operación, de forma que se analiza el “flujo de caja”, considerando las actualizaciones del valor correspondiente sobre los importes que se ingresan o desembolsan en función de su tiempo acumulado tanto para las inversiones del capital, como para la recuperación del mismo a través de las ventas.
De esta metodología deriva precisamente la diferente consideración de los beneficios económicos como “tasa libre de riesgo” y “prima de riesgo”. Se considera como “tasa libre de riesgo”, el interés acumulado a lo largo del tiempo que dura la operación, que produciría el mismo capital invertido en “deuda pública del estado”. Obviamente la “prima de riesgo” es la diferencia con los beneficios totales de la operación económica, y es precisamente su mayor o menor cuantía, la que motiva el interés empresarial para promover y asumir los riesgos de la inversión, ya que el capital invertido tiene asegurada al menos la rentabilidad de la “tasa libre de riesgo” por la “deuda pública”.
Esta segunda variante se aplica normalmente en las promociones inmobiliarias de cierta envergadura y duración en el tiempo, que habitualmente vinculan no solo el desarrollo urbanístico del suelo sino también la promoción inmobiliaria de la edificación. Habitualmente este tipo de actuaciones son las que desarrollan su gestión urbanística bajo los Sistemas de Compensación o de Concierto, y que han proliferado con relativa abundancia en la etapa anterior.
Llegados a este punto cabe mencionar como antecedente, el criterio sobre valoración de las distintas clases de suelo que establecía en su momento el TRLS-92. En aquel caso se trataba de una legislación que además de la valoración del suelo, desarrollaba un modelo completo de ordenación urbanística, y propugnaba una adquisición progresiva de derechos, a medida que se avanzaba en las diferentes etapas del planeamiento. Se establecía el “método residual” para la valoración del suelo, solo en las etapas finales que ya contemplan su edificación, pero sin embargo en el caso de suelos urbanizables, se establecía como valor de este, la suma de su valor inicial (exclusivamente de carácter agropecuario) más un porcentaje sobre los “costes de urbanización estimados” que en el caso de estar solo clasificado como “urbanizable” eran del 25% y cuando tenía aprobada su ordenación detallada (plan parcial) eran del 50%.
Para el modelo que se desarrolla en esta propuesta el “método residual” de valoraciones se considera poco adecuado, ya que vincula “urbanización” y “edificación del suelo” cuando lo que se pretende es desarrollar exclusivamente la “urbanización” en si misma, activando una línea de ejecución solo para la “obra civil”, a través de pequeñas unidades que se puedan desarrollar completamente en el plazo de pocos meses.
Se considera que un modelo de este tipo debe basarse en un método que relacione el valor del suelo inicial con el “coste de urbanizar” exclusivamente, siguiendo el modelo similar al del TRLS-92, para determinar de esa forma el valor del suelo resultante, que solo es relevante a los efectos de ponderar la proporción de suelo que equilibra el coste de urbanizar y su reparcelación, ya que si se desarrolla en toda su pureza sin compensación monetaria, es la patrimonialización asignada a cada uno de los agentes y la opinión subjetiva sobre la evolución futura junto a las circunstancias particulares de cada uno, el “motor” que puede mover este tipo de iniciativa con total independencia de las “primas de riesgo”.
En todo caso el método que pueda ser utilizado para determinar o proponer un “valor del suelo” en su formulación inicial no es muy relevante en sí misma, ya que es su “importe o cuantía” lo que sirve de base al propio “Sistema de Concurrencia”, el cual se plasma en el Proyecto de Actuación que es sometido al trámite de INFORMACION y LICITACION PUBLICA, siendo notificado y conocido por todos los propietarios con la posibilidad de formular sus propias alegaciones, y por tanto debe poner de manifiesto las tensiones propias del posible acuerdo, y en su caso evidenciar cualquier pretensión exagerada, contrastando la conveniencia o necesidad de corregir las valoraciones con carácter previo a la “adjudicación”, o en su caso descartar la actuación completamente.
Se considera que si bien la referencia del TRLS-92 supondría para una actuación sin compensación monetaria, una proporción de suelo a la propiedad inicial de 1/3 (33%) y 2/3 (66%) como remuneración al “urbanizador”, esta proporción solo puede considerarse como uno de los extremos de un intervalo que debería ajustarse en cada caso, dependiendo de otros factores como la situación relativa del sector en el núcleo urbano, y también la entidad o importancia del propio núcleo.
Se considera que un intervalo 40%-60% apuntando preferentemente al valor medio 50%, entre el valor del suelo inicial y el coste de urbanizar, ya sea en un sentido o en el contrario dependiendo de las circunstancias particulares, sería el adecuado para abordar una “estrategia sistemática” de este tipo de actuaciones.