Después de casi una semana con el blog interrumpido, hoy toca retomar la nueva serie de entradas, aunque no obstante en esta ocasión voy ha realizar uno de esos cambios que ya apuntaba en la introducción de la nueva etapa.
Esta semana ha sido para mí especialmente gratificante ya que una revista nacional de ámbito especializado, ha publicado un articulo sobre “gestión urbanística” escrito por mí, y esto además de la gran satisfacción personal de verlo publicado en papel impreso, supone a su vez un reconocimiento profesional que también resulta muy halagador.
La revista que ha publicado el artículo es “EL CONSULTOR de los ayuntamientos y los juzgados” que se autodefine como una “revista técnica especializada en administración local” http://elconsultor.laley.es/content/Inicio.aspx. El articulo esta incluido en la sección de opinión, y el contenido desarrolla una visión personal sobre los procesos de “gestión urbanística”, y en particular la posibilidad de que aún dentro de la coyuntura actual, podría haber un cierto interés para desarrollar el sistema de “concurrencia”, precisamente por sus propias peculiaridades.
Antes que nada, vaya una advertencia hacia los profanos en el urbanismo, ya que aún a pesar de que este tiene una relación fundamental con la arquitectura y el diseño, cuando hablamos de “gestión”, esta se refiere a una etapa posterior a la del diseño, que se podría definir como un proceso posterior a la ordenación urbana, con el fin de obtener un “reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados del planeamiento”. En consecuencia esta etapa incide precisamente en los repartos de las nuevas propiedades, y de ahí también su incidencia fundamental en el ámbito de la “administración local”.
El artículo.
Una vez aclarado este preámbulo voy a limitarme a transcribir el propio artículo al menos entre esta entrada y seguramente las dos siguientes, ya que su extensión lo requiere. Además del tamaño del mismo los conceptos que se manejan son relativamente especializados.
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PROPUESTA SOBRE GESTION URBANISTICA CON SISTEMA DE CONCURRENCIA
ANTECEDENTES y COYUNTURA
En los años 2.009/10 el trabajo profesional en el ámbito de las obras de arquitectura y urbanización, ha sufrido un drástico estancamiento debido a la crisis económica que ha interrumpido los recursos financieros que posibilitaban el desarrollo de proyectos de construcción de edificios, los cuales a su vez arrastraban la ejecución correspondiente de las obras de urbanización, que se encontraban vinculadas en cada caso por el planeamiento urbanístico.
Debido a la fuerte expansión del sector de la construcción en la última década, este proceso había afectado a una extensión considerable de suelo urbano. No obstante los procesos de urbanización del nuevo suelo, se han basado principalmente en sectores de nueva incorporación, gestionados por el sistema de compensación, y propietario único o mayoritario, vinculado frecuentemente con la promoción mercantil de la “edificación”, ya sean usos residenciales de viviendas, centros comerciales, o en cierta medida naves industriales o mixtas.
En pocos casos se ha dado la promoción “urbanística” pura, entendiendo esta como la gestión, promoción y ejecución exclusiva de la obra civil de urbanización. Probablemente la única salvedad a considerar, sería la empresa pública GESTURCAL, que en todo caso se limita a promover suelo industrial actuando bajo el sistema de “compensación”, una vez que asegura la adquisición de la mayoría del suelo, y se compromete o asegura la inversión económica en la obra con el resto de propietarios del polígono.
ORDENACION VIGENTE
Si se examina la “ordenación detallada” en la mayoría de núcleos urbanos de tipo medio, en un territorio como Castilla y León, se observa que por lo general las ordenaciones de suelo, de muchas localidades pequeñas o medias, están llenas de pequeños polígonos o áreas de suelo urbano “no consolidado”, configurando Unidades de Actuación o Ejecución, que en la mayoría de los casos tienen definida su “ordenación detallada” pero en las cuales, las parcelas de suelo carecen de la condición de “solar”, por lo que su régimen queda sometido a un proceso conjunto de “GESTION” con REPARCELACIÓN (para reparto equitativo de cargas y beneficios derivados del planeamiento .. ) y “URBANIZACION” (ejecución de las obras necesarias, para que todas las parcelas adquieran la condición de “solar” establecida por la LUCYL .. )
Este tipo de zonas responden a denominaciones diferentes según su origen se haya ido adaptando a la LUCYL, pero normalmente encajan con la figura de suelo urbano “NO consolidado”, y suelen constituir pequeñas “bolsas” dentro de la trama del suelo urbano tradicional, que por diversas circunstancias han ido perpetuando una situación singular. Este tipo de “unidades de actuación” han tenido un escaso desarrollo en proporción a otros sectores, presumiblemente porque al ubicarse dentro de zonas de suelo urbano ya consolidado en su entorno, pertenecer a propietarios diferentes, normalmente con recursos económicos limitados, y casi siempre con “expectativas” diversas y subjetivas sobre el propio valor del suelo, lo que hace que las iniciativas tradicionales (“juntas de compensación”) hayan tenido una incidencia escasa. Por otra parte la gestión urbanística de carácter público o municipal mediante “sistemas de cooperación” que podían considerarse como mas adecuadas para este tipo de suelo, han tenido aún una menor incidencia, ya sea por dejación de los ayuntamientos, o bien por la complejidad intrínseca del proceso.
GESTION URBANISTICA y SISTEMA DE COMPENSACION
En el modelo de la legislación urbanística anterior a la autonómica, se contemplaban solo tres sistemas de gestión urbanística: “Expropiación”, “Cooperación” y “Compensación”.
De estos tres sistemas, el primero, “Expropiación” es el que menos se ha utilizado, tanto por los requisitos de justificación y la complejidad del procedimiento, como por la carencia de recursos financieros y capacidad de gestión de los Ayuntamientos. Únicamente, la expropiación tiene alguna utilización más frecuente como actuación aislada, especialmente para ejecución de sistemas generales y otras dotaciones públicas.
El sistema de “Cooperación”, es el que en principio está previsto en la legislación como el indicado para desarrollar la iniciativa pública desde los propios ayuntamientos, no obstante en la práctica su empleo ha sido muy escaso, ya que este sistema supone la necesidad de asignar recursos específicos y complejos dentro de la propia organización del ayuntamiento, además de la impopularidad y frecuentes polémicas que son susceptibles de generar este tipo de procesos, y las dificultades administrativas para asegurar el cobro de las cuotas de urbanización.
El sistema de “Compensación” constituye en la práctica, la forma dominante de la “gestión urbanística” hasta el punto de que muchas veces se asimilan automáticamente los conceptos de “junta de compensación” y “gestión urbanística”. En todo caso no es más que uno de los posibles sistemas que contempla la legislación, el cual se basa en “constituir” una entidad jurídica específica, llamada “junta de compensación” con una finalidad concreta, para asumir la responsabilidad tanto de ejecutar las obras de urbanización, como la distribución entre todos los propietarios, de las nuevas parcelas resultantes de la ordenación. Esa “Junta” debe quedar constituida por todos los propietarios del polígono o unidad, en la que participan en proporción a sus derechos iniciales (normalmente la superficie del suelo), y una vez constituida mediante la oportuna escritura notarial y el registro correspondiente, debe regirse con arreglo a unos “estatutos y bases” regidos y coordinados por la legislación urbanística. Solo en el caso de que todo el suelo de la unidad pertenezca a un solo propietario, la ley exime de constituir expresamente la “Junta de Compensación”.
Evidentemente el funcionamiento de la “Junta de Compensación” es de tipo colegiado, regido por su asamblea y los propietarios individuales del suelo de la unidad tienen la obligación de participar en la misma, trasladando a esta de forma conjunta, toda su capacidad de decisión. Eso supone una renuncia a las decisiones individuales e independientes de cada uno, que en ocasiones motiva conflictos y discrepancias, que tienen que resolverse mediante decisiones colegiadas en la propia “Junta” recogidas y documentadas mediante “actas” y la notificación formal al afectado, que en última instancia podrían terminar con la “expropiación” del suelo correspondiente, en favor de la Junta de Compensación.
Naturalmente el repertorio de posibles conflictos y patologías en este sistema, puede ser tan pernicioso como indeseable, siendo relativamente común que pequeños propietarios de poca magnitud dentro de un polígono, adopten posturas intransigentes para romper la unidad de decisión y forzar situaciones de bloqueo, que luego acaban transigiendo con valores y precios más altos, aceptados como mal menor para evitar trámites complejos o alargamiento de plazos, que cuando la “Junta de Compensación” está vincula con otra promoción inmobiliaria que actúa como motor de la gestión urbanística, como por ejemplo un “Centro Comercial”, pueden llegar a rayar en los límites de la “extorsión”.
Ese tipo de patología ligada al sistema de compensación, que además ha sido acentuada en los últimos años por el gran incremento de actividad, ha supuesto adicionalmente que los “desarrollos privados” de gestión urbanística se hayan desplazado preferentemente a aquellos casos en los que una promoción inmobiliaria principal amortigua y diluye este tipo de patologías, aunque contribuya indirectamente a su “normalización”. Ello deja fuera del desarrollo urbanístico habitual y además de forma acelerada, precisamente el tipo de zonas de suelo urbano no consolidado que se comentaban en el apartado anterior: “ordenación vigente”.
La Ley de Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Castilla y León (LUCyL-99) establece para la GESTION urbanística dos nuevos sistemas además de los tres ya contemplados en la legislación anterior. Los nuevos sistemas son: “Concierto” y “Concurrencia”.
El sistema de “Concierto” tiene como finalidad simplificar la gestión, permitiendo que en aquellos casos en que todos los propietarios de la unidad estén de acuerdo, y lo manifiesten mediante un documento específico, puedan actuar solidariamente como “propietario único” sin necesidad constituir expresamente la “Junta de Compensación”.
El sistema de “Concurrencia” es el que supone una mayor novedad, ya que contempla la posibilidad de intervención de una entidad o persona ajena a los propietarios de la unidad, a la que se le atribuye la condición de “URBANIZADOR”.